危房和嚴重損壞房的區別和判定標準
嚴重損壞房在結構部分而言
，是指地基基礎承載能力不足
，有明顯不均勻沉降或明顯滑運
、壓碎
、折斷
、凍酥
、腐蝕等損壞
，並且仍在繼續發展
，對上部結構有明顯影響
。同時
，承重構件明顯損壞
，強度不足
。
而危房很嚴重損壞房的區別
，主要從城鄉建設環境保護部房屋完損等級評定標準進行區分
。
其區別和判定標準如下
。
城鄉建設環境保護部房屋完損等級評定標準（試行）
（1984年11月8日）
為了統一評定各類房屋的完損等級標準
，科學地製定房屋維修計劃
，盡快地提高房屋完好率
，我部委托無錫市房地產管理局編寫了《房屋完損等級評定標準》
，現批準自1985年1月1日起在房地產管理所試行
。
１．引言
１．１ 為使房地產管理部門掌握各類房屋的完損情況
，並為房屋技術管理和修繕計劃的安排以及城市規劃、改革提供基礎資料和依據
，特製訂本標準
。
１．２ 本標準適用於房地產管理部門經營的房屋
。對單位自管房（不包括工業建築）或私房進行鑒定
、管理時
，其完損等級的評定
，也可適用本標準
。在評定古典建築的完損等級時
，本標準可作參考
。
１．３ 對現有房屋原設計質量和原使用功能的鑒定
，不屬本標準的評定範圍
。
２．一般規定
２．１ 房屋按常用結構分成下列各類
：
ａ．鋼筋混凝土結構－－承重的主要結構是用綱筋混凝土建造的（鋼或鋼筋混凝土結構參照列入）
；
ｂ．混合結構－－承重的主要結構是用鋼筋混凝土和磚木建造的
；
ｃ．磚木結構－－承重的主要結構是用磚木建造的
；
ｄ．其他結構－－承重的主要結構是用竹木
、磚石
、土建造的簡易房屋
。
２．２ 房屋完損狀況
，根據各類房屋的結構
、裝修
、設備等組成部分的完好
、損壞程度
，分成下列各類
：
ａ．完好房
；
ｂ．基本完好房
；
ｃ．一般損壞房
；
ｄ．嚴重損壞房
；
ｅ．危險房
。
注
：危險房是指承重的主要結構嚴重損壞
，影響正常使用
，不能確保住用安全的房屋
。其評定標準另定
。
２．３ 各類房屋結構組成分為
：基礎
、承重構件
、非承重牆、屋麵
、樓地麵
；裝修組成分為
：門窗
、外抹灰
、內抹灰頂棚
、細木裝修
；設備組成分為
：水門
、電照
、暖氣及特種設備（如消防栓
、避雷裝置等）
。
２．４ 有抗震設防要求的地區
，在劃分房屋完損等級時應結合抗震能力進行評定
。
２．５ 房地產管理部門在統計房屋完好率時
，應按本標準所確定的完好房和基本完好房一並計算
。
２．６ 凡新接管和經過修繕後的房屋應按本標準重新評定完損等級
。
結合房屋的定期普查鑒定
，亦應調整房屋的完損等級。
２．７ 房屋完損等級的評定
，一般以幢為評定單位
，一律以建築麵積（平方米）為計量單位
。
３．房屋完損標準
３．１ 完好標準
３．１．１ 結構部分
３．１．１．１ 地基基礎
：有足夠承載能力
，無超過允許範圍的不均勻沉降
。
３．１．１．２ 承重構件
：梁
、柱
、牆
、板
、屋架平直牢固，無傾斜變形
、裂縫
、鬆動
、腐朽
、蛀蝕
。
３．１．１．３ 非承重牆
：
ａ．預製牆板節點安裝牢固
，拚縫處不滲漏
；
ｂ．磚牆平直完好
，無風化破損
；
ｃ．石牆無風化弓凸
；
ｄ．木
、竹
、蘆簾
、葦箔等牆體完整無破損
。
３．１．１．４ 屋麵
：不滲漏（其他結構房屋以不漏雨為標準）
，基層平整完好
，積塵甚少
，排水暢通
。
ａ．平屋麵防水層
、隔熱層
、保溫層完好
；
ｂ．平瓦屋麵瓦片搭接緊密
，無缺角
、裂縫瓦（合理安排利用除外）
，瓦出線完好
；
ｃ．青瓦屋麵瓦壟順直
，搭接均勻
，瓦頭整齊
，無碎瓦
，節筒俯瓦灰梗牢固；
ｄ．鐵皮屋麵安裝牢固
，鐵皮完好
，無鏽蝕
；
ｅ．石灰爐渣
、青灰屋麵光滑平整
，油氈屋麵牢固無破洞
。
３．１．１．５ 樓地麵
：
ａ．整體麵層平整完好
，無空鼓
、裂縫、起砂；
ｂ．木樓地麵平整堅固
，無腐朽
、下沉
，無較多磨損和稀縫
；
ｃ．磚
、混凝土塊料麵層平整
，無碎裂
；
ｄ．灰土地麵平整完好
。
３．１．２ 裝修部分
：
３．１．２．１ 門窗
：完整無損
，開關靈活
，玻璃
、五金齊全
，紗窗完整
，油漆完好（允許有個別鋼門
、窗輕度鏽蝕
，其他結構房屋無油漆要求）
。
３．１．２．２ 外抹灰
：完整牢固
，無空鼓
、剝落
、破損和裂縫（風裂除外）
，勾縫砂漿密實
。
其他結構房屋以完整無破損為標準
。
３．１．２．３ 內抹灰
：完整
、牢固
，無破損
、空鼓和裂縫（風裂除外）；
其他結構房屋以完整無破損為標準
。
３．１．２．４ 頂棚
：完整牢固
，無破損
、變形
、腐朽和下垂脫落
，油漆完好
。
３．１．２．５ 細木裝修
；完整牢固
，油漆完好
。
３．１．３ 設備部分
３．１．３．１ 水衛
：上
、下水管道暢通
，各種衛生器具完好，零件齊全無損
。
３．１．３．２ 電照
：電器設備
、線路
、各種照明裝置完好牢固
，絕緣良好
。
３．１．３．３ 暖氣
：設備
、管道
、煙道暢通
、完好
，無堵
、冒
、漏
，使用正常
。
３．１．３．４ 特種設備
：現狀良好
，使用正常
。
３．２ 基本完好標準
３．２．１．１ 結構部分
：
３．２．１．１ 地基基礎
：有承載能力，稍有超過允許範圍的
，不均勻沉降
，但已穩定
。
３．２．１．２ 承重構件
：有少量損壞
，基本牢固
。
ａ．鋼筋混凝土個別構件有輕微變形
、細小裂縫
，混凝土有輕度剝落
、露筋
；
ｂ．鋼屋架平直不變形
，各節點焊接完好
，表麵稍有鏽蝕
，鋼筋混凝土屋架無混凝土剝落
，節點牢固完好
，鋼杆件表麵稍有鏽蝕
；木屋架的各部件節點連接基本完好
，稍有隙縫
，鐵件齊全
，有少量生鏽
；
ｃ．承重磚牆（柱）
、砌塊有少量細裂縫
；
ｄ．木構件稍有變形
、裂縫
、傾斜
，個別節點和支撐稍有鬆動
，鐵件稍有鏽蝕
；
ｅ．竹結構節點基本牢固
，輕度蛀蝕
，鐵件稍鏽蝕
。
３．２．１．３ 非承重牆
：有少量損壞
，但基本牢固
。
ａ．預製牆板稍有裂縫
、滲水
，嵌縫不密實
，當隔牆麵層稍有破損
；
ｂ．外磚牆麵稍有風化
，磚牆體輕度裂縫
，勒腳有侵蝕
；
ｃ．石牆稍有裂縫
、弓凸；
ｄ．木
、竹
、蘆簾
、葦箔等牆體基本完整
，稍有破損
。
３．２．１．４ 屋麵
：局部滲漏
，積塵較多
，排水基本暢通
。
ａ．平屋麵隔熱層
、保溫層稍有損壞
，卷材防水層稍有空鼓
、翹邊和封口不嚴
，剛性防水層稍有龜裂
，塊體防水層稍有脫殼
；
ｂ．平瓦屋麵少量瓦片裂碎
，缺角
、風化
，瓦出線稍有裂縫
；
ｃ．青瓦屋麵瓦壟少量不直
，少量瓦片破碎
，節筒俯瓦有鬆動
，灰梗有裂縫
，層脊抹灰有裂縫
；
ｄ．鐵皮屋麵少量咬口或嵌縫不嚴實
，部分鐵皮生鏽
，油漆脫皮
；
ｅ．石灰爐渣
，青灰屋麵稍有裂縫
，油氈屋麵少量破洞
。
３．２．１．５ 樓地麵
：
ａ．整體麵層稍有裂縫
、空鼓
、起砂；
ｂ．木樓地麵稍有磨損和稀縫
，輕度顫動
；
ｃ．磚
、混凝土塊料麵層磨損起砂
，稍有裂縫
、空鼓
；
ｄ．灰土地麵有磨損
、裂縫
。
３．２．２ 裝修部分
：
３．２．２．１ 門窗
：少量變形
、開關不靈
，玻璃
、五金
、紗窗少量殘缺
，油漆失光
。
３．２．２．２ 外抹灰
；稍有空鼓
、裂縫
、風化
、剝落
，勾縫砂漿水量酥鬆脫落
。
３．２．２．３ 內抹灰
：稍有空鼓
、裂縫
、剝落
。
３．２．２．４ 頂棚
：無明顯變形
、下垂
，抹灰層稍有裂縫
，麵層稍有脫釘
、翹角
、鬆動
，壓條有脫落
。
３．２．２．５ 細木裝修
：稍有鬆動
、殘缺
，油漆基本完好
。
３．２．３ 設備部分
：
３．２．３．１ 水衛
：上
、下水管道基本暢通
，衛生器具基本完好
，個別零件殘缺損壞
。
３．２．３．２ 電照
：電氣設備
、線路
、照明裝置基本完好
，個別零件損壞
。
３．２．３．３ 暖氣
：設備
、管道
、煙道基本暢通
，稍有鏽蝕
，個別零件損壞
，基本能正常使用
。
３．２．３．４ 特種設備
：現狀基本良好
，能正常使用
。
３．３ 一般損壞標準
３．３．１ 結構部分
３．３．１．１ 地基基礎
，局部承載能力不足
，有超過允許範圍的不均勻沉降
，對上部結構稍有影響
。
３．３．１．２ 承重構件
：有較多損壞
，強度已有所減弱
。
ａ．鋼筋混凝土構件有局部變形
、裂縫
，混凝土剝落露筋鏽蝕
、變形
、裂縫值稍超過設計規範的規定
，混凝土剝落麵積占全部麵積的１０％以內
，露筋鏽蝕
；
ｂ．鋼屋架有輕微傾斜或變形
，少部支撐部件損壞
，鏽蝕嚴重
，鋼筋混凝土屋架有剝落
，露筋
、鋼杆有鏽蝕
；木屋架有局部腐朽、蛀蝕
，個別節點連接鬆動，木質有裂縫
、變形
、傾斜等損壞
，鐵件鏽蝕
；
ｃ．承重牆體（柱）
、砌塊有部分裂縫
、傾斜
、弓凸
、風化
、腐蝕和灰縫酥鬆等損壞
；
ｄ．木構件局部有傾斜
、下垂
、側向變形
、腐朽
、裂縫
，少數節點鬆動
，脫榫
，鐵件鏽蝕
；
ｅ．竹構件個別節點鬆動
，竹材有部分開裂
、蛀蝕
、腐朽
、局部構件變形
。
３．３．１．３ 非承重牆
：有較多損壞
，強度減弱。
ａ．預製牆板的邊
、角有裂縫
，拚縫處嵌縫料部分脫落
，有滲水
，間隔牆層局部損壞
；
ｂ．磚牆有裂縫
、弓凸
、傾斜
、風化
、腐蝕
，灰縫有酥鬆
，勒腳有部分侵蝕剝落
：
ｃ．石牆部分開裂
、弓凸
、風化
、砂漿酥鬆
，個別石塊脫落
；
ｄ．木
、竹
、蘆簾牆體部分嚴重破損
，土牆稍有傾斜
，硝堿
。
３．３．１．４ 屋麵
：局部漏雨
，木基層局部腐朽
、變形
、損壞
、鋼筋混凝土屋板局部下滑
，屋麵高低不平
，排水設施鏽蝕
、斷裂
。
ａ．平屋麵保溫層
、隔熱層較多損壞
，卷材防水層部分有空鼓、翹邊和封口脫開
，剛性防水層部分有裂縫
、起殼，塊體防水層部分有鬆動
、風化
、腐蝕
；
ｂ．平瓦屋麵部分瓦片有破碎
、風化
，瓦出線嚴重裂縫
、起殼
，脊瓦局部鬆動
、破損
；
ｃ．青瓦屋麵部分瓦片風化
、破碎
、翹角
、瓦壟不順直
，節筒俯瓦破碎殘缺
，灰梗部分脫落
，屋脊抹灰有脫落
，瓦片鬆動
；
ｄ．鐵皮屋麵部分咬口或嵌縫不嚴實
，鐵皮嚴重鏽爛
；
ｅ．石灰爐渣
、青灰屋麵
，局部風化脫殼
、剝落
，油氈屋麵有破洞
。
３．３．１．５ 樓地麵
：
ａ．整體麵層部分裂縫
、空鼓
、剝落
，嚴重起砂
；
ｂ．木樓地麵部分有磨損
、蛀蝕
、翹裂
、鬆動
、稀縫
，局部變形下沉
，有顫動
；
ｃ．磚
、混凝土塊料麵層磨損
，部分破損
、裂縫
、脫落
，高低不平
；
ｄ．灰土地麵坑窪不平
。
３．３．２ 裝修部分
：
３．３．２．１ 門窗
：木門窗部分翹裂
，榫頭鬆動
，木質腐朽
，開關不靈
；鋼門
、窗部分鐵脹變形
、鏽蝕
、玻璃
、五金
、紗窗部分殘缺
；油漆老化翹皮
、剝落
。
３．２．２．２ 外抹灰
：部分有空鼓
、裂縫
、風化
、剝落
，勾縫砂漿部分鬆酥脫落
。
３．３．２．３ 內抹灰
：部分空鼓
、裂縫
、剝落
。
３．３．２．４ 頂棚
：有明顯變形
、下垂
、抹灰層局部有裂縫
，麵層局部有脫釘
、翹角
、鬆動
，部分壓條脫落
。
３．３．２．５ 細木裝修
：木質部分腐朽
、蛀蝕
、破裂
，油漆老化
。
３．３．３ 設備部分
：
３．３．３．１ 水衛
：上
、下水道不夠暢通
，管道有積垢
、鏽蝕
，個別滴
、漏
、冒
；衛生器具零件部分損壞
、殘缺
。
３．３．３．２ 電照
：設備陳舊
、電線部分老化
，絕緣性能差
，少量照明裝置有損壞殘缺
。
３．３．３．３ 暖氣
：部分設備、管道鏽蝕嚴重
，零件損壞
，有滴
、冒
、跑現象
，供氣不正常
。
３．３．３．４ 特種設備
：不能正常使用
。
３．４ 嚴重損壞標準
３．４．１ 結構部分
：
３．４．１．１ 地基基礎
：承載能力不足
，有明顯不均勻沉降或明顯滑運
、壓碎
、折斷
、凍酥
、腐蝕等損壞
，並且仍在繼續發展
，對上部結構有明顯影響
。
３．４．１．２ 承重構件
：明顯損壞
，強度不足
。
ａ．鋼筋混凝土構件有明顯下垂變形
、裂縫
，混凝土剝落和露筋鏽蝕嚴重
，下垂變形
、裂縫值超過設計規範的規定
，混凝土剝落麵積占全麵積的１０％以上
；
ｂ．鋼屋架明顯側斜或變形
，部分支撐彎曲鬆脫
，鏽蝕嚴重
，鋼筋混凝土屋架有傾斜
，混凝土嚴重腐蝕剝落
、露筋鏽蝕，部分支撐損壞
，連接件不齊全
，鋼杆鏽蝕嚴重
；木屋架端節點腐朽
、蛀蝕
，節點連接鬆動
，夾板有裂縫
，屋架有明顯下垂或傾斜
，鐵件嚴重鏽蝕
，支撐鬆動
；
ｃ．承重牆體（柱）
、砌塊強度和穩定性嚴重不足
，有嚴重裂縫
、傾斜
、弓凸
、風化
、腐蝕和灰縫嚴重酥鬆損壞
；
ｄ．木構件嚴重傾斜
、下垂
，側向變形
、腐朽
、蛀蝕
、裂縫
、木質脆枯
，節點鬆動
，榫頭折斷拔出
、榫眼壓裂
，鐵件嚴重鏽蝕和部分殘缺
；
ｅ．竹構件節點鬆動
、變形
，竹材變曲斷裂
、腐朽
，整個房屋傾斜變形
。
３．４．１．３ 非承重牆
：有嚴重損壞
，強度不足
。
ａ．預製牆板嚴重裂縫
、變形
，節點鏽蝕
，拚縫嵌料脫落
，嚴重漏水
，間隔牆立筋鬆動
、斷裂
，麵層嚴重破損
；
ｂ．磚牆有嚴重裂縫
、弓凸
、傾斜
、風化
、腐蝕
，灰縫酥鬆
；
ｃ．石牆嚴重開裂
、下沉
、弓凸
、斷裂
，砂漿酥鬆
，石塊脫落
；
ｄ．木
、竹
、蘆簾
、葦箔等牆體嚴重破損
，土牆傾斜
、硝堿
。
３．４．１．４ 屋麵
：嚴重漏雨
。木基層腐爛
、蛀蝕
、變形損壞
，屋麵高低不平
，排水設施嚴重鏽蝕
、斷裂
、殘缺不全
。
ａ．平屋麵保溫層
、隔熱層嚴重損壞
，卷材防水層普遍老化
、斷裂
、翹邊和封口脫開
，瀝青流淌
，剛性防水層嚴重開裂
、起殼
、脫落
，塊體防水層嚴重鬆動
、腐蝕
、破損
；
ｂ．平瓦屋麵瓦片零亂不落槽
，嚴重破碎
、風化，瓦出線破損、脫落
，脊瓦嚴重鬆動破損
；
ｃ．青瓦屋麵瓦片零亂
，風化
、碎瓦多
，瓦壟不直
、脫腳
，節筒俯瓦嚴重脫落殘缺
，灰梗脫落
，屋脊嚴重損壞
；
ｄ．鐵皮屋麵嚴重鏽爛
，變形下垂
；
ｅ．石灰爐渣
、青灰屋麵大部凍鼓
、裂縫
、脫殼
、剝落
，油氈屋麵嚴重老化
，大部損壞
。
３．４．１．５ 樓地麵
：
ａ．整體麵層嚴重起砂
、剝落
、裂縫
、沉陷
、空鼓
；
ｂ．木樓地麵有嚴重磨損
、蛀蝕
、翹裂
、鬆動
、稀縫
、變形下沉
、顫動
；
ｃ．磚
、混凝土塊料麵層嚴重脫落
、下沉
、高低不平
、破碎
、殘缺不全
；
ｄ．灰土地麵嚴重坑窪不平
。
３．４．２裝修部分
：
３．４．２．１ 門窗
：木質腐朽
，開關普遍不靈
，榫頭鬆動
、翹裂
、鋼門
、窗嚴重變形鏽蝕
，玻璃
、五金
、紗窗殘缺
，油漆剝落見底
。
３．４．２．２ 外抹灰
：嚴重空鼓
、裂縫、剝落
，牆麵滲水
，勾縫砂漿嚴重鬆酥脫落
。
３．４．２．３ 內抹灰
：嚴重空鼓
、裂縫
、剝落
。
３．４．２．４ 頂棚：嚴重變形下垂
，木筋彎曲翹裂
、腐朽
、蛀蝕
，麵層嚴重破損
，壓條脫落
，油漆見底
。
３．４．２．５ 細木裝修
：木質腐朽
、蛀蝕
、破裂
，油漆老化見底
。
３．３．３ 設備部分
：
３．４．３．１ 水衛
：下水道嚴重堵塞
、鏽蝕
、漏水
；衛生器具零件嚴重損壞
、殘落
。
３．４．３．２ 電照
：設備陳舊殘缺
，電線普遍老化
、零亂
，照明裝置殘缺不齊
，絕緣不符合安全用電要求
。
３．４．３．３ 暖氣
：設備
、管道鏽蝕嚴重
，零件損壞
、殘缺不齊，跑
、冒
、滴現象嚴重
，基本上已無法使用
。
３．４．３．４ 特種設備
：嚴重損壞
，已無法使用
。
４．房屋完損等級評定方法
４．１ 鋼筋混凝土結構
、混合結構
、磚木結構房屋完損等級評定方法
。
４．１．１ 凡符合下列條件之一者可評為完好房
。
４．１．１．１ 結構
、裝修
、設備部分各項完損程度符合完好標準
。
４．１．１．２ 在裝修
、設備部分中有一
、二項完損程度符合基本完好的標準
，其餘符合完好標準
。
４．１．２ 凡符合下列條件之一者可評為基本完好房
。
４．１．２．１ 結構
、裝修
、設備部分各項完損程度符合基本完好標準
。
４．１．２．２ 在裝修
、設備部分中有一
、二項完損程度符合一般損壞的標準
，其餘符合基本完好以上的標準
。
４．１．２．３ 結構部分除基礎
、承重構件
、屋麵外
、可有一項和裝修或設備部分中的一項符合一般損壞標準
，其餘符合基本完好以上標準
。
４．１．３ 凡符合下列條件之一者可評為一般損壞房
：
４．１．３．１ 結構
、裝修
、設備部分各項完損程度符合一般損壞的標準
。
４．１．３．２ 在裝修
、設備部分中有一
、二項完損程度符合嚴重損壞標準
，其餘符合一般損壞以上標準
。
４．１．３．３ 結構部分除基礎
、承重構件
、屋麵外
，可有一項和裝修或設備部分中的一項完損程度符合嚴重損壞的標準
，其餘符合一般損壞以上的標準
。
４．１．４ 凡符合下列條件之一者可評為嚴重損壞房
：
４．１．４．１ 結構
、裝修
、設備部分各項完損程度符合嚴重損壞標準
。
４．１．４．２ 在結構
、裝修
、設備部分中有少數項目完損程度符合一般損壞標準
，其餘符合嚴重損壞的標準
。
４．２ 其他結構房屋完損等級評定方法
：
４．２．１ 結構
、裝修
、設備部分各項完損程度符合完好標準的
，可評為完好房
。
４．２．２ 結構
、裝修
、設備部分各項完好程度符合基本完好標準
，或者有少量項目完好程度符合完好標準的
，可評為基本完好房
。
４．２．３ 結構
、裝修
、設備部分各項完損程度符合一般損壞標準
，或者有少量項目完損程度符合基本完好標準的
，可評為一般損壞房
。
４．２．４ 結構
、裝修
、設備部分各項完損程度符合嚴重損壞標準
，或者有少量項目完損程度符合一般損壞標準的
，可評為嚴重損壞房
。
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